一幢楼如何堪比一座城？

    在深圳福田，矗立着86栋年纳税额过亿的“亿元楼”，2018年纳税约1211亿元；在广州天河，2018年“亿元楼”数量增至62幢，2017年每平方公里范围内GDP达到249.3亿元。

    而放眼珠海，尚未有一座叫得响的写字楼，市税务部门亦未做过楼宇纳税情况的统计，楼宇经济的概念在很长时间内几近空白。值得注意的是，今年的珠海市政府工作报告中明确提出，要着力发展楼宇经济，培育一批“专业楼”“亿元楼”。

    日前，《横琴新区促进办公楼宇和产业园区配套商业发展暂行办法》出炉，对进驻办公楼宇和商业品牌店给予装修补贴和落地奖励。而今年初，《珠海市加强总部企业发展实施办法》也以最高1亿元的真金白银奖励总部企业落户。

    新的风口已出现，在高楼如雨后春笋般拔地而起的横琴，能否涌现如福田、天河一般的“亿元楼”群？珠海楼宇经济能否就此崛起，成为城市经济高质量发展的支点之所在？

    A “不够瞩目”的珠海楼宇

    “你在福田的街上走一走、逛一逛，随便指一栋基本上都是‘亿元楼’。”谈起高楼林立的CBD，每天出入于此的白领精英们时常是伴以自豪的目光。

    事实上，早在2011年，深圳福田50幢亿元写字楼缴税就高达311.46亿元，2010年纳税64.96亿元的招商银行大厦更被媒体誉为“1幢楼堪比1座城”。

    而珠海的楼宇发展情况如何？

    有业内人士分析，珠海的写字楼变迁经历了三个阶段。建于1996年的光大国贸大厦是珠海地标性“写字楼”，一直被称为“珠海第一写字楼”。直到2013年，中海大厦的出现大大提升了楼宇智能化水平，提高了企业办公效率。而第三个阶段，则是横琴写字楼群的出现，让珠海楼宇发展步入了一个全新的时代。

    记者观察发现，相比于广州珠江新城、深圳福田等CBD中心，珠海主城区的写字楼零散分布于各大片区，并无太集中的区域，最为密集的区域便是光大国贸大厦所在的吉大片区。

    据珠海市香洲区投资促进服务中心提供的信息，截至2019年2月，珠海主城区香洲已投入使用楼宇共140栋，楼宇面积合计约324万平方米，楼内企业共4500余家。而在香洲区九大街道中，位于吉大街道的楼宇有67栋，占比达47.86%。

    在新的商业中心崛起前，吉大曾一度被誉为珠海CBD，其67栋楼宇中，共有1692家企业入驻，楼宇面积为164万平方米，以光大国贸大厦、粤财大厦、钰海环球金融中心（WFC）等为代表。

    除此之外，近年新落成投用的中海大厦、珠海中心大厦等新一代楼宇也备受关注。中海大厦位于新兴商业中心富华里旁，楼宇可用面积11万平方米，是2.0时代5A甲级写字楼的代表之作；而高达330米的珠海中心大厦则是目前珠海第一高楼，位于十字门中央商务区湾仔片区，与澳门、横琴隔江相望。

    从光大国贸大厦、粤财大厦，到中海大厦、珠海中心大厦，这些为数不多的代表性楼宇是否达到“亿元楼”的标准？记者咨询珠海市税务部门得知，目前，珠海尚未做过相关口径的统计，城市关于“亿元楼”的概念尚未成熟。这些楼宇远不似深圳招商银行大厦一般令人瞩目。

    不过，就现状来看，代表楼宇已逐渐显示出对优质企业的凝聚力。

    目前，中海大厦已吸引包括华为、中建八局、中建交通、美高梅、中石油、中国国电、江森自控等大型著名企业进驻，还有诸多粤港澳三地各类企业签约。

    而珠海中心则已有本地龙头企业华发实业股份有限公司和华发城市运营投资控股有限公司进驻。今年5月10日，澳门产业多元十字门中央商务区服务基地揭牌，基地首期即设在珠海中心大厦。据透露，大厦可提供超过5万平方米的办公空间和公共服务平台。当天，澳门华记环球集团、永新科技等10家企业已现场签订入驻协议。

    B 横琴正崛起“亿元楼”群

    与珠海中心大厦一江之隔，对岸的横琴新区，一栋栋破土而出的高楼群，颇有些未来商业中心的雏形。

    横琴的办公楼宇建设驶入快车道是在2015年。目前，横琴国际科技创新中心、富力中心、保利国际广场、横琴总部大厦、梧桐树大厦、中国华融大厦等楼宇已投入使用。而今年底前，国际商务中心（ICC）、华策大厦等也将陆续投用，横琴可提供办公总面积预计将达到100万平方米左右。

    在这些楼宇中，是否会诞生“亿元楼”？

    “其中几栋一旦投用，年纳税额过亿是肯定的。”横琴新区商务局党组成员、副局长冯宇红告诉记者，目前，进驻横琴的几家央企总部，如中交金融投资大厦、中铁建南方总部，其公司本身年度纳税额都超过1亿元，进来后必然是“亿元楼”。

    除了央企总部进驻外，本地国企珠海大横琴投资有限公司运营的ICC也是“亿元楼”的后备军。该公司相关负责人告诉记者，2018年其缴纳税费3.71亿元，预计今年底将搬入ICC大楼。届时，ICC也将成为名副其实的“亿元楼”。

    即将诞生“亿元楼”的横琴，能否像福田、天河一样，形成一个“亿元楼”聚集的商业中心？

    记者了解到，目前横琴已建成的办公楼宇主要集中在沿澳门的十字门中央商务区、口岸服务区和综合服务区一带，距离相隔不远，容易形成集聚效应。

    比如，横琴总部大厦、梧桐树大厦、中国华融大厦3个项目均位于口岸服务区，靠近横琴口岸，适合有实力的大企业进驻。而富力中心和保利国际广场则分别位于横琴大桥桥头和口岸服务区的天沐河边，空间规整，单位面积不大，适宜中小企业办公。

    “横琴的楼宇招商从一开始就有比较高的准入要求，我们在项目招商时有规定，每1万平方米的纳税要求在2500万元以上。按这个标准，4万平方米就过1个亿了。”冯宇红对横琴诞生一批“亿元楼”充满信心。

    横琴自2017年开始开展楼宇招商工作，如今，各大楼宇相继建成，外界已关注到改善相关配套服务的问题。基于此，横琴新区于上个月出台了促进办公楼宇和产业园区配套商业发展暂行办法，以吸引和培育商业主体入驻营运。

    数据显示，目前横琴已有超过6万家企业落户，其中世界500强企业45家。2018年，纳税超1亿元的企业有38家，纳税在1000万到1亿元的企业有178家。

    “这为横琴产生‘亿元楼’奠定了非常好的基础。”冯宇红说，下一步，会通过持续提升营商环境、加强引导等手段促进企业上岛办公。“相信通过我们和企业的不断努力，一定会打造出一批‘亿元楼’。”

    C 发展楼宇经济，珠海如何发力？

    楼宇经济实际上是经济高速发展到一定阶段，土地等资源不足以继续承载所催生等产物，不再向土地要资源，而向空间向产业要资源。如此一来，楼宇经济便成为经济持续发展的新支点。

    华中师范大学副教授汤学兵在《楼宇经济研究进展综述》一文中概括，楼宇经济“既能够起到开拓城市立体发展空间、促进区域经济转型升级的作用,又可以作为城市经济发展的重要支撑力量,是增加地方政府财政收入和培植税源的重要载体。”

    而多年来，珠海的楼宇经济为何没发展起来？长期研究楼宇经济的业内人士表示，一方面，是珠海经济发展水平尚未达到催生楼宇经济的阶段，另一方面则与珠海目前的经济结构有关。“楼宇经济主要承载总部经济和现代服务业，而珠海的金融等现代服务业并不发达，格力、伟创力等龙头制造企业则更适宜园区式发展。”

    该人士表示，由于横琴新区的开发建设，以及粤港澳大湾区澳珠极点建设的需要，楼宇经济在珠海有了生根的土壤。“横琴正在大力引进总部经济，重点发展的旅游业、金融业等也适应于楼宇经济，土地资源有限也会引导其向上发展。”

    在汤学兵看来，加强楼宇经济发展，要做好商务楼宇规划、提高政府的服务水平，还要加强对楼宇的经济扶持。“楼宇企业在运行过程中需要大量资金支持,尤其是在企业初创期。”这也是珠海当前正在做的。

    在年初印发的《珠海市加强总部企业发展实施办法》中，为加强总部经济招商引资，对单个项目最高奖励金额达到了1亿元，并且对总部企业办公用房补贴、用地支持、人才支持、纳税补助、商业楼宇招商支持等方面给予全方位奖励。

    而6月出台的《横琴新区促进办公楼宇和产业园区配套商业发展暂行办法》则提到，每年将设配套商业发展专项资金，总额为1亿元，对进驻横琴的办公楼宇和产业园区配套商业的商业品牌店给予装修补贴和落地奖励。其中，装修补贴单个最高120万元，落地奖励一次性最高20万元。

    举措看得到，问题也老生常谈。横琴新区一位负责楼宇运营的人士告诉记者，去年曾有一家以制造电动汽车刹车系统为主的高科技企业有意入驻，但在考察后却放弃了。“交通、生活配套的不完善是一个原因，最重要的还是这里没有配套的供应链，买个配件要跑到上海、北京。”

    除了硬环境未跟上外，记者在采访中发现，珠海发展楼宇经济的软环境也尚未形成：缺乏专门的楼宇服务机构、尚无专业的楼宇经济研究成果和发展规划、重视程度和服务能力均未到位……落实市政府工作报告中关于着力发展楼宇经济，培育一批“专业楼”“亿元楼”的要求，还需补齐上述短板。

    ■延伸

    横琴ICC年底或成“亿元楼”

    从高空俯拍横琴，横琴总部大厦是最耀眼的楼宇之一。

    2017年，33层楼高、总面积5.3万平方米的横琴总部大厦正式投入运营。目前，企业入驻率已超过60%，其中涵盖金融类、投资开发类、咨询类等各领域企业共计70多家。

    “金融类企业是目前租用面积较大的，比如大西洋银行、东莞农商银行、兴业银行，眼下又有两家金融机构正在申请进驻。”珠海横琴总部大厦发展有限公司营销策划总监朱传凯告诉记者，除此之外，像中建六局、大横琴口岸公司等也租用了半层及以上。

    不过，最让朱传凯自豪的还是今年3月开启的全国首个跨境办公试点楼宇落在此地。

    “我们拿出了5层楼供澳门企业跨境办公使用，目前已有20多家企业进驻，涉及文化传媒、投资、贸易、文创等多个领域。”朱传凯说，计划提供的1万平方米跨境办公使用面积，现在已租赁出去6500平方米，未来如有需要，还会提供更多办公场所。

    朱传凯还透露，横琴总部大厦30—32层将作为珠澳跨境金融合作示范区的办公场所。预计今年8月，相关金融机构将会陆续入驻。横琴新区金融服务局相关负责人透露，目前已有部分企业在走流程。

    “这些企业都是澳门特色金融范畴的企业，均为涉澳企业。”上述负责人透露，具体类型主要是融资租赁类、财富管理类、金融科技类、私募基金管理机构类、专业服务机构等。

    在横琴总部大厦近旁，一栋南北对称双子塔造型的楼宇格外引人注目，这里便是横琴国际商务中心（ICC）。

    ICC位于横琴口岸核心辐射位置，项目总建面近100万平方米。一期（已落成）占地面积约1.68万平方米，总建筑面积20万平方米，包含两座130米Leed认证超甲级写字楼，分为南塔和北塔。该楼宇集酒店、办公、商业为一体，将吸引一大批大型的金融、贸易、先进装备制造业总部企业进驻。

    2018年纳税额达3.71亿元的珠海大横琴投资有限公司，今年底将搬至ICC办公。同时进驻的还有珠海大横琴股份有限公司、珠海市蜜蜂科技有限公司、横琴金融投资集团有限公司等多家知名企业，正在洽谈及确认进驻的大型企业共30余家。

    届时，ICC将成为名副其实的“亿元楼”。

    ■他山之石

    福田楼宇经济背后的无形之手

    楼宇经济从无到有，从有到形成规模，往往需要经过一段漫长的培育期。尤其是在初始发展阶段，往往会遇到各种矛盾和困难，需要政府加大政策支持力度予以引导扶持。

    发挥无形之手的重要力量，这是福田楼宇经济发展可供借鉴的一点启示。

    早在2011年，福田便以4000万元人民币重奖“亿元楼宇”和“亿元企业”，并倡导尊重企业、学习企业、服务企业的风气，“站到企业身后，政府回归到服务本质。”

    到今年，福田已经建立了相对完整的地方经济治理体系。从规划、政策，到资源、服务，未来还将持续加大对企业服务的力度。福田区企服中心相关负责人表示，从2017起，企服中心就开始进行楼宇政策的上门服务，从76栋到2018年的100栋，2019年已经扩大到了135栋。

    在楼宇服务上，福田建立了专员联系制度，组织专场政策宣讲会，帮助楼宇招企业、帮助企业解难题。同时，还通过建立福田区物业企业联合会、楼宇业主、楼宇物业、街道社区、公安、税务等多方的沟通机制，定期召开楼宇物业座谈会。

    据了解，今年福田已经累计走访了重点商务楼宇60栋以上，收集各类问题超过20个，并全部回复解决；已上门服务企业758家，累计建立重点商务楼宇信息档案超过135份。

    此外，福田还成立以区长为组长、副区长为副组长的服务企业工作领导小组。形成了工商、税务、检验检疫、海关等部门监管服务，发改、工信、科创、金融、文化等产业部门专业服务，区直部门个性化服务，企服中心平台服务的组织体系，以做好楼宇和企业的服务。